丁建刚：从此再无商品房？

昨天（6月11日），一段所谓“内部讲话”的内容，在业界和公众中流传，甚至被看成是一则特大新闻。

这段所谓某官员讲话的主要内容是：

❶ 放弃房地产作为经济支柱行业的功能。

❷ 锁定住房的流动性。

❸ 产权分割制（原文如此表述）。

最重要的就是第三条，即所谓的“产权分割制”。该内容在社会广泛流传，并引起轩然大波。

可见，大多数人对房地产市场的政策走向了解的并不多。

流传的文章中所谓的“产权分割制”，实际上就是多年前就已经在多地试点的共有产权房制度。

之所以很多人相信文中所谓的“产权分割制”，另一个重要背景是，几天前深圳正式公布了“二次房改”的方案。

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深圳的所谓“二次房改”，简单的理解就是将1998年确定的第一次房改提出的“住房市场化道路”，修订为：商品房占比压缩至40%，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房这三类非市场化的住房，各占20%，总计市场化占40%，非市场化占60%。

这被舆论视为对20年前确定的中国住房市场化道路的否定，至少是大幅度修订。

同时也被认为，这一版本可能是中国一线城市，甚至二线城市未来房地产市场制度设计的蓝本。

甚至某论坛极端的认为《世上再无商品房》。

共有产权房，是近一两年官方确定的房地产市场长效机制的一个重要取向。

2018年3月《政府工作报告》中，曾提及“发展共有产权住房”。2017年，在北京市和住建部的文件中也均有提及。

共有产权房制度的设计始于2007年，并分别在淮安和上海进行了试点。

事实上，在上海，这一制度已经演变成了经济适用房，并存在着很大的争议。

在2017年博鳌房地产论坛上，本人曾和当年这一制度的重要设计者之一朱中一先生，进行了深度讨论。

“共有产权”有两种模式，一是政府的产权占30%，二是政府的产权占50%。在这两种模式里，不知道政府真正拿出的“真金白银”的比例是多少。如果真正以土地出让金出资，把对经济适用房的政策“换算”成“股份”，恐怕违背了经济适用房政策的初衷。因为划拨的土地和其他优惠政策，本来是经济适用房的购买对象该享受的。

经济适用房的购买对象，应该是收入符合一定条件的人，政府显然不在其列。按照淮安的“共有产权”模式，这在客观上造成了政府“挤压”居民福利的事实。在政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”，使得低收入家庭本该享受的政策缩水，低收入家庭等于没有享受到住房保障，惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱，而付出的代价就是一个被当地政府认可的“小产权房”。

从价格形成机制和出资方式来看，“共有产权房”确认并维护了市场价格，因而，在房价保持高速增长的某段时期，“共有产权房”必将助推房价。长期而言，“共有产权房”对于地方政府和房产商的“利好”，要胜过购买“共有产权房”的低收入群体，更远胜于购买商品房的大众群体。

为此，必须警惕“共有产权房”的负效应，防止一些地方政府“明修栈道、暗渡陈仓”，以“经济适用房制度创新”为借口助推高房价。

共有产权房存在着购房准入条件界定、退出机制、继承等产权分割法律上的争议、物业管理等方面的争议。

当政府的产权远远大于个人产权时，共有产权住房事实上就变成了非市场化的福利住房。

无论是深圳的“二次房改”方案，还是昨天流传的所谓“产权分割制”的版本，其重要特征是：政府福利占主导，弱化市场化。

众所周知，世界上这种模式最成功的样本是新加坡的组屋制度，大约85%的新加坡公民都享受了这种福利性的住房制度。

这种以福利为主的住房制度在中国各城市普遍推广，可行性和现实性极低。

中国内地唯一可能可行的城市，就是深圳。唯二可行的城市，可能就是未来的雄安。

试想：如果卖10万元的商品房，政府可以替你付8万元，你付2万元就可以居住，这2万元中还包含了建安成本等，地方政府还有土地财政收益吗？

今天的中国，有几个城市不依赖土地财政还能够正常运转？

这是一个问题。理想很丰满，现实很骨感。

新中国改革开放前30年，1998年房改以前，城市居民的居住条件到底怎么样，年纪稍长一点的人，应该仍记忆犹新。

中国的房地产市场有很多问题，但在中国这样一个大国中，要解决城市居民的住房问题，放弃走了一半的市场化道路，而采用新加坡这样一个国民数量不足600万、经济高度发达的城市国家的福利性住房模式，可行性和可能性都是极低的。

可行的，甚至可能是唯一可行的道路仍然是：尽快补足政府保障部分的短板，尽快用经济和法律的手段，降低房地产市场的投资属性。

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